Lima o Marbella: qué cambia al comprar un inmueble en 2026
Cambian los impuestos y las reglas. En Lima, la compra de un inmueble usado paga alcabala de 3% sobre el valor que excede 10 UIT (S/ 55,000 en 2026). En Marbella, una vivienda usada paga ITP de 7%, y una nueva, IVA de 10% más AJD de 1.2%. Y desde el 3 de abril de 2025, comprar en España ya no da la residencia: la golden visa se eliminó.
Comparación rápida
| Tema | Lima (Perú) | Marbella (Andalucía, España) |
|---|---|---|
| Impuesto al comprar un inmueble usado | Alcabala: 3% sobre el valor que excede 10 UIT. Lo paga el comprador. | ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 7%, tipo general. |
| Impuesto al comprar un inmueble nuevo al promotor | IGV de 18% sobre la construcción, que suele venir incluido en el precio de lista. La primera venta del constructor no paga alcabala, salvo por la parte del terreno. | IVA de 10% para viviendas, más AJD (Actos Jurídicos Documentados) de 1.2%, tipo general. |
| Residencia por comprar un inmueble | No la tratamos en esta guía: consulta tu caso con Migraciones o un abogado. | Ya no existe. La Ley Orgánica 1/2025 eliminó el visado por inversión desde el 3 de abril de 2025. |
| Impuesto al alquilar | Propietario domiciliado en el Perú: renta de primera categoría, 5% del alquiler cobrado. | Propietario no residente de fuera de la UE: 24% del ingreso del alquiler (19% para residentes en la UE o el EEE). |
| ¿Puede comprar un extranjero? | Sí, en las mismas condiciones que un peruano. Excepción: la franja de 50 km desde las fronteras. | Sí. Necesita un número de identidad de extranjero (NIE). |
| Moneda habitual del precio | Dólares, en la mayoría de los departamentos. | Euros. |
Son las reglas generales. Hay tipos reducidos y casos especiales (por ejemplo, en Andalucía para ciertos compradores menores de 35 años o familias numerosas), y los gastos de notaría y registro van aparte en los dos países.
En Lima
Alcabala
La alcabala es un impuesto municipal que paga el comprador. La tasa es 3% y se aplica sobre el valor de la compra que excede 10 UIT. En 2026, la UIT es S/ 5,500, así que los primeros S/ 55,000 no pagan.
Proyectos nuevos
Cuando compras un departamento nuevo directamente al constructor, la operación está gravada con IGV (18%) sobre el valor de la construcción, no del terreno. Normalmente ya está incluido en el precio de lista. Esa primera venta no paga alcabala, salvo por la parte que corresponde al terreno.
Precios
Según el BCRP, el precio de venta de departamentos en San Isidro fue de US$2,605 por m² en el primer trimestre de 2026. Puedes ver el detalle y el método en nuestra guía del precio del m² en San Isidro.
En Marbella
Vivienda usada: ITP
Marbella está en la provincia de Málaga, en Andalucía. Allí, la compra de una vivienda usada paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales con un tipo general de 7%, sin tramos.
Vivienda nueva: IVA y AJD
Si compras una vivienda nueva al promotor, pagas IVA de 10% y, además, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, con un tipo general de 1.2% en Andalucía.
Ya no hay golden visa
La Ley Orgánica 1/2025, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025, eliminó el visado de residencia por inversión, incluida la compra de inmuebles de al menos 500,000 euros. Desde el 3 de abril de 2025 no se aceptan solicitudes nuevas. Quienes ya tenían ese permiso pueden mantenerlo y renovarlo.
Si alquilas sin vivir en España
Pagas el Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Si resides fuera de la UE y del Espacio Económico Europeo, como en el Perú, la tasa es 24% sobre el ingreso del alquiler. Los residentes en la UE o el EEE pagan 19% y pueden deducir gastos.
Antes de decidir. Si vives en el Perú y compras en España (o al revés), tu caso puede tener impuestos en los dos países. Esta guía describe las reglas generales; confírmalas con un asesor tributario en cada país antes de comprar.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al comprar un inmueble en Lima y en Marbella?
En Lima, el comprador de un inmueble usado paga alcabala: 3% sobre el valor que excede 10 UIT (S/ 55,000 en 2026). En Marbella, una vivienda usada paga el ITP de 7%, y una vivienda nueva comprada al promotor paga IVA de 10% más AJD de 1.2%.
¿Comprar una propiedad en España todavía da la residencia?
No. La Ley Orgánica 1/2025 eliminó el visado de residencia por inversión, incluida la compra de inmuebles. Desde el 3 de abril de 2025 ya no se aceptan solicitudes nuevas; las presentadas antes siguieron con las reglas anteriores.
¿Cuánto paga un peruano no residente en España por alquilar su propiedad en Marbella?
Por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, quien reside fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo paga 24% sobre el ingreso del alquiler. Los residentes en la UE o el EEE pagan 19% y pueden deducir gastos.
¿Un extranjero puede comprar un departamento en Lima?
Sí. La Constitución del Perú da a los extranjeros las mismas condiciones que a los peruanos para ser propietarios. La excepción es la franja de 50 kilómetros desde las fronteras, que no incluye Lima.
Fuentes
- Perú: Ley de Tributación Municipal (alcabala, artículos 21 a 29); Decreto Supremo N.° 301-2025-EF (UIT 2026: S/ 5,500); Ley del IGV; Ley del Impuesto a la Renta (rentas de primera categoría); Constitución Política del Perú, artículo 71.
- España: Ley Orgánica 1/2025 (eliminación del visado por inversión); Ley del IVA; Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Agencia Tributaria).
- Andalucía: Ley 5/2021 de Tributos Cedidos (ITP de 7% y AJD de 1.2%).
¿Estás comparando las dos ciudades?
Para Lima, Giuliana responde por WhatsApp a cualquier hora. Para Marbella y la Costa del Sol, está Bricks International.
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